Podielové spoluvlastníctvo je v praxi veľmi časté – či už ide o dedičstvo, spoločnú kúpu nehnuteľnosti alebo rodinné majetkové vzťahy. S jeho existenciou sa spája aj významný právny inštitút, a to zákonné predkupné právo. Jeho účelom je ochrana spoluvlastníkov pred neželaným vstupom tretích osôb do existujúceho vlastníckeho vzťahu.

Čo je zákonné predkupné právo?

V prípade, že jednu vec vlastní viacero osôb, ide o podielové spoluvlastníctvo. Každý spoluvlastník má ideálny podiel na veci, ktorý vyjadruje mieru jeho účasti na vlastníckom práve, nie však konkrétnu fyzickú časť veci.

So svojím podielom môže spoluvlastník nakladať – môže ho previesť, zaťažiť alebo napríklad odkázať v závete. Pri jeho prevode však vstupuje do hry zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov.

To znamená, že ak sa spoluvlastník rozhodne svoj podiel predať, je povinný ho prednostne ponúknuť ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by ho predal tretej osobe.

Ako má vyzerať predkupná ponuka?

Aby bola predkupná ponuka platná a účinná, musí obsahovať všetky podstatné náležitosti. Ide najmä o:

  • –> presnú špecifikáciu podielu,
  • –> kúpnu cenu,
  • –> podmienky prevodu,
  • –> písomnú formu (pri nehnuteľnostiach).

Každému spoluvlastníkovi musí byť ponuka riadne doručená, pričom od tohto momentu začína plynúť lehota na jej prijatie.

Ako sa uplatňuje predkupné právo?

Na rozdiel od bežného „záujmu“ o kúpu nestačí len vyhlásiť, že máte o podiel záujem. Predkupné právo sa realizuje až:

  • –> prijatím ponuky a
  • –> zaplatením kúpnej ceny.

Ak nie je medzi stranami dohodnuté inak, zákon stanovuje lehotu 2 mesiace od doručenia ponuky na zaplatenie kúpnej ceny. Táto lehota plynie každému spoluvlastníkovi samostatne.

Ak viacero spoluvlastníkov prejaví záujem a nedohodnú sa, podiel sa medzi nich spravidla rozdelí podľa veľkosti ich existujúcich podielov.

Čo ak spoluvlastníci predkupné právo nevyužijú?

V prípade, že žiadny zo spoluvlastníkov nevyužije svoje predkupné právo v stanovenej lehote, vlastník môže svoj podiel previesť na tretiu osobu bez ďalších obmedzení.

Zároveň platí, že ak oprávnený spoluvlastník v lehote nezaplatí kúpnu cenu, jeho predkupné právo zaniká.

Predkupné právo a darovanie podielu

Osobitnú pozornosť si zaslúži otázka, či sa predkupné právo uplatňuje aj pri darovaní spoluvlastníckeho podielu. V tejto oblasti platí ustálená zhoda.

Slovenské súdy vo všeobecnosti zastávajú názor, že predkupné právo sa môže uplatniť aj pri darovaní. Tento výklad vychádza z potreby ochrany spoluvlastníkov pred vstupom tretej osoby do spoluvlastníctva.

Záver

Zákonné predkupné právo predstavuje dôležitý nástroj ochrany spoluvlastníkov a stability vlastníckych vzťahov. Ukladá povinnosť ponúknuť podiel najprv ostatným spoluvlastníkom a zároveň im dáva možnosť ovplyvniť, kto sa stane novým spoluvlastníkom.

V praxi však vznikajú situácie, ktoré nie sú jednoznačné – najmä pri darovaní podielu alebo pri pokusoch o obchádzanie tohto práva.

Preto je pri prevode spoluvlastníckeho podielu vždy vhodné postupovať obozretne, v súlade so zákonom a s prihliadnutím na aktuálnu judikatúru. Nesprávny postup môže viesť nielen k neplatnosti právneho úkonu, ale aj k zdĺhavým súdnym sporom.

 

Ing. Anton Pláňavský

PLANAVSKY & PARTNERS s.r.o.