Neplatiaci nájomca: Ako postupovať a neprísť o peniaze?

Prenajímate byt, nájomca prestal platiť nájomné a napriek upozorneniam svoj dlh neuhrádza? Situácia, keď prenajímateľ zostane bez nájomného a zároveň nemôže s bytom voľne nakladať, patrí medzi najnepríjemnejšie problémy spojené s prenajímaním nehnuteľností.

Dôležité je však nečakať príliš dlho a zároveň postupovať tak, aby prenajímateľ neprišiel o možnosť účinne vymáhať dlžné nájomné alebo ukončiť nájomný vzťah.

Čo urobiť ako prvé, keď nájomca prestane platiť?

Prvým krokom by malo byť preverenie, čo presne nájomca neuhradil a na základe čoho mu platobná povinnosť vznikla.

Prenajímateľ by mal mať k dispozícii najmä:

• – nájomnú zmluvu,
• – doklady o dohodnutej výške nájomného a úhrad za služby,
• – prehľad jednotlivých neuhradených platieb,
• – bankové výpisy alebo iné doklady preukazujúce, že platby neboli uhradené,
• – komunikáciu s nájomcom,
• – prípadné dohody o odklade alebo splátkach.

Pri vymáhaní dlhu totiž nestačí iba tvrdiť, že nájomca „neplatí“. Prenajímateľ musí byť schopný preukázať existenciu nájomného vzťahu, splatnosť jednotlivých platieb a ich neuhradenie.

Práve preto je vhodné začať situáciu riešiť už pri prvých problémoch s platením, a nie až vtedy, keď dlh dosiahne niekoľko mesačných nájmov.

Výzva na zaplatenie: jednoduchý krok, ktorý môže byť dôležitý

Ak nájomca neuhradí splatné nájomné, je vhodné zaslať mu písomnú výzvu na zaplatenie.

Vo výzve by mala byť jasne uvedená najmä:

• – výška dlhu,
• – obdobie, za ktoré nájomné nebolo zaplatené,
• – prípadne ďalšie neuhradené platby,
• – číslo účtu, na ktorý má byť dlh zaplatený,
• – lehota na úhradu,
• – upozornenie na ďalší právny postup v prípade nezaplatenia.

Písomná výzva má význam nielen ako pokus o vyriešenie situácie bez súdu. Zároveň vytvára dokumentáciu o tom, že prenajímateľ nájomcu na existenciu dlhu upozornil a vyzval ho na jeho úhradu.

Ak nájomca dlh následne uhradí, problém sa môže skončiť bez súdneho konania. Ak však nezaplatí, prenajímateľ by mal zvážiť ďalší postup.

Kedy môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu?

Jedným zo zákonných dôvodov je situácia, keď nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace. To však neznamená, že pri každom omeškaní možno automaticky poslať nájomcovi výpoveď.

Výpoveď musí spĺňať zákonné požiadavky. Dôvod výpovede musí byť vo výpovedi skutkovo vymedzený tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, pričom dôvod nemožno neskôr dodatočne meniť. 

Čo ak nájomca po výpovedi byt neopustí?

Samotné skončenie nájomného vzťahu ešte nemusí znamenať, že nájomca byt okamžite opustí. Ak nájomca byt dobrovoľne neodovzdá, môže byť potrebné domáhať sa jeho vypratania súdnou cestou.

Prenajímateľ by preto nemal situáciu riešiť svojpomocne – napríklad výmenou zámkov, odpojením energií alebo svojvoľným vstupom do bytu. Takýto postup môže viesť k ďalšiemu právnemu sporu a namiesto vyriešenia problému situáciu skomplikovať.

V praxi je preto dôležité oddeliť dve otázky: Ako ukončiť nájomný vzťah? Ako vymôcť dlžné nájomné a prípadne dosiahnuť vypratanie bytu?

Ako vymáhať dlžné nájomné?

Ak nájomca dlžné nájomné neuhradí dobrovoľne, prenajímateľ môže pristúpiť k súdnemu vymáhaniu pohľadávky. Pri samotnom vymáhaní peňažného dlhu však treba rozlišovať medzi uplatnením pohľadávky na súde a exekúciou.

Exekúciu totiž nemožno začať iba na základe nájomnej zmluvy alebo tvrdenia prenajímateľa, že mu nájomca dlhuje peniaze. Základom exekúcie je exekučný titul, napríklad vykonateľné rozhodnutie súdu. 

Ak teda nájomca dlžné nájomné neuhradí a neexistuje iný vykonateľný exekučný titul, prenajímateľ bude spravidla potrebovať najskôr rozhodnutie súdu, ktorým mu bude pohľadávka priznaná.

Kedy prichádza na rad exekúcia?

Ak prenajímateľ získa vykonateľné rozhodnutie a nájomca napriek tomu svoju povinnosť dobrovoľne nesplní, môže byť splnenie zákonných podmienok podkladom na návrh na vykonanie exekúcie.

Môže prenajímateľ použiť kauciu na úhradu dlhu?

Ak bola pri uzatvorení nájomnej zmluvy dohodnutá kaucia alebo zábezpeka, jej použitie závisí od obsahu konkrétnej nájomnej zmluvy a okolností prípadu.

Prenajímateľ by preto nemal automaticky považovať kauciu za „posledné nájomné“. Je potrebné posúdiť, na čo bola zábezpeka podľa zmluvy určená a akým spôsobom sa má po skončení nájmu vysporiadať.

Záver

Neplatiaci nájomca nie je situácia, ktorú je vhodné riešiť až vtedy, keď dlh dosiahne niekoľko tisíc eur.

Základom je konať včas, mať zdokumentovaný nájomný vzťah, správne evidovať vzniknutý dlh a pri ukončení nájmu dodržať zákonom stanovený postup.

Ak nájomca dlh neuhradí dobrovoľne, môže byť potrebné pristúpiť k súdnemu vymáhaniu. Až následne, ak existuje vykonateľný exekučný titul a povinnosť nebola splnená, môže prichádzať do úvahy exekúcia. 

Advokátska kancelária Planavsky & Partners  poskytuje právne služby v oblasti nájomných vzťahov, vrátane prípravy a posúdenia nájomných zmlúv, riešenia neplatenia nájomného, ukončenia nájmu, vypratania nehnuteľnosti a vymáhania dlžného nájomného. Radi Vám pomôžeme posúdiť Vašu situáciu, preveriť možnosti ukončenia nájomného vzťahu a vymáhania Vašich nárokov a navrhnúť efektívny právny postup smerujúci k ochrane Vašich práv a uspokojeniu Vašich pohľadávok.

Najčastejšie otázky klientov

Môžem dať nájomcovi výpoveď hneď, keď nezaplatí jeden nájom?

Nie automaticky. Pri nájme bytu je potrebné rozlišovať medzi samotným omeškaním s platením a zákonným dôvodom na výpoveď nájmu. Občiansky zákonník upravuje osobitné podmienky, za ktorých môže byť dôvodom výpovede nezaplatenie nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Koľko mesiacov nemusí nájomca zaplatiť, aby som mu mohol dať výpoveď?

Pri zákonnom dôvode podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka ide o situáciu, keď nájomca nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace. Pri konkrétnom prípade je však potrebné posúdiť aj ďalšie zákonné podmienky a okolnosti prípadu.

Môžem nájomcovi jednoducho vymeniť zámok?

Nie je vhodné riešiť situáciu svojpomocne. Ani skutočnosť, že nájomca dlhuje nájomné alebo že nájom už skončil, sama osebe neznamená, že prenajímateľ môže svojvoľne znemožniť nájomcovi vstup do bytu. Takýto postup môže viesť k ďalšiemu právnemu sporu.

Čo ak nájomca po skončení nájmu odmieta opustiť byt?

Ak nájomca byt dobrovoľne neodovzdá, môže byť potrebné domáhať sa vypratania súdnou cestou. Konkrétny postup závisí od spôsobu skončenia nájmu a okolností prípadu.

Ako dlho môžem od nájomcu vymáhať dlžné nájomné?

Pri pohľadávkach je potrebné sledovať aj otázku premlčania. Premlčanie neznamená automatický zánik pohľadávky, môže však výrazne ovplyvniť jej úspešné vymáhanie. Preto nie je vhodné s vymáhaním dlhu zbytočne otáľať.

Čo ak nájomca tvrdí, že nemá peniaze?

Samotná skutočnosť, že nájomca momentálne nemá dostatok finančných prostriedkov, neznamená, že jeho povinnosť zaplatiť nájomné zaniká. Pri rozhodovaní o ďalšom postupe je však praktické zohľadniť aj jeho majetkové pomery a reálnu vymožiteľnosť pohľadávky.