Spoluvlastník užíva celú nehnuteľnosť: môžete od neho žiadať náhradu?

Podielové spoluvlastníctvo domu alebo bytu často vznikne dedením, rozvodom alebo spoločnou kúpou nehnuteľnosti. Problém môže nastať vtedy, keď nehnuteľnosť užíva iba jeden zo spoluvlastníkov, zatiaľ čo druhý do nej nemá prístup alebo ju nemôže užívať v rozsahu zodpovedajúcom jeho podielu.

Mnohí spoluvlastníci sa domnievajú, že keď v dome nebývajú, automaticky strácajú právo na jeho užívanie. To však nemusí byť pravda.

V tomto článku vám vysvetlíme, kedy môže vzniknúť nárok na peňažnú náhradu, ako sa určuje jej výška a čo robiť, ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť.

Má každý spoluvlastník právo nehnuteľnosť užívať?

Spoluvlastnícky podiel nepredstavuje konkrétnu izbu alebo presne oddelenú časť domu. Vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastník podieľa na právach a povinnostiach spojených s celou nehnuteľnosťou.

Ak vlastníte polovicu domu, neznamená to automaticky, že vám patrí konkrétne poschodie. Máte však právo podieľať sa na užívaní domu v rozsahu zodpovedajúcom vášmu podielu.

Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť, kto bude užívať jednotlivé časti nehnuteľnosti. Takúto dohodu je vhodné uzatvoriť písomne, aby sa predišlo sporom o jej obsah.

Kedy vzniká nárok na peňažnú náhradu?

Nárok môže vzniknúť vtedy, keď jeden spoluvlastník užíva spoločnú nehnuteľnosť nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu a druhý ju preto nemôže užívať v zodpovedajúcom rozsahu.

Typickým príkladom je situácia, keď jeden spoluvlastník býva v celom rodinnom dome, používa všetky miestnosti a druhému odmieta umožniť vstup alebo akékoľvek užívanie.

Najvyšší súd SR uviedol, že nevyhnutným predpokladom nároku je užívanie spoločnej veci druhým spoluvlastníkom nad rozsah jeho podielu. Práve tým získava úžitkovú hodnotu nehnuteľnosti vo väčšom rozsahu, než mu patrí.

Nejde pritom automaticky o nájomné. Ide o peňažnú náhradu vyplývajúcu zo vzťahu medzi podielovými spoluvlastníkmi. Takýto nárok sa spravidla premlčuje vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe.

Stačí, že v nehnuteľnosti býva iba jeden spoluvlastník?

Nie vždy. Samotná skutočnosť, že nehnuteľnosť reálne užíva iba jeden spoluvlastník, ešte nemusí automaticky znamenať, že druhému musí platiť náhradu.

Rozhodujúce je, či nehnuteľnosť užíva nad rozsah svojho podielu a či tým druhého spoluvlastníka fakticky vylučuje z užívania.

Ak napríklad jeden spoluvlastník používa iba časť domu zodpovedajúcu jeho podielu a vám taktiež nebráni v jej užívaní, nárok na náhradu nemusí vzniknúť. Pri posudzovaní sa nemusí zohľadňovať iba výmera miestností, ale aj ich úžitková a hospodárska hodnota.

Nárok nemusí vzniknúť ani vtedy, ak spoluvlastníci súhlasili s tým, že jeden z nich bude celú nehnuteľnosť užívať bezodplatne. Existenciu takejto dohody však môže byť potrebné preukázať. Samotné dlhodobé užívanie jedným spoluvlastníkom ešte bez ďalšieho nemusí dokazovať, že vznikla dohoda o bezplatnom užívaní.

Ako sa určuje výška náhrady?

Výška náhrady závisí od okolností konkrétneho prípadu. Zohľadňuje sa najmä veľkosť spoluvlastníckeho podielu, rozsah užívania nehnuteľnosti, jej druh a stav, lokalita a obvyklá hodnota užívania porovnateľnej nehnuteľnosti.

Ak sa spoluvlastníci na výške náhrady nedohodnú, môže byť potrebné jej určenie znaleckým posudkom alebo inými dôkazmi o obvyklej hodnote užívania.

Pri určovaní náhrady je dôležité vychádzať z konkrétneho rozsahu, v akom jeden spoluvlastník užíva nehnuteľnosť nad rámec svojho podielu. Nemožno preto automaticky predpokladať, že druhému spoluvlastníkovi vždy patrí suma zodpovedajúca jeho podielu na obvyklom nájomnom za celú nehnuteľnosť.

Ako mám postupovať, ak druhý spoluvlastník užíva celú nehnuteľnosť?

Najskôr je vhodné druhého spoluvlastníka písomne vyzvať, aby umožnil primerané užívanie nehnuteľnosti alebo platil zodpovedajúcu peňažnú náhradu.

Vo výzve je vhodné uviesť, o akú nehnuteľnosť ide, aké sú spoluvlastnícke podiely, akým spôsobom druhý spoluvlastník nehnuteľnosť užíva a za aké obdobie náhradu požadujete. Súčasťou výzvy by mala byť aj navrhovaná výška náhrady a lehota na uzatvorenie dohody alebo zaplatenie.

Ak dohoda nie je možná, nároku sa možno domáhať súdnou cestou. Dôležité je pritom zabezpečiť dôkazy o tom, ako sa nehnuteľnosť užíva a akým spôsobom je druhý spoluvlastník z užívania obmedzovaný.

Pri dlhodobých konfliktoch môže byť riešením aj zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Kedy sa obrátiť na advokáta?

Spory medzi spoluvlastníkmi bývajú často komplikované, najmä ak jeden z nich užíva celú nehnuteľnosť niekoľko rokov a druhý sa domáha finančnej náhrady. Pri posudzovaní nároku je potrebné zohľadniť nielen veľkosť spoluvlastníckych podielov, ale aj konkrétny spôsob užívania nehnuteľnosti, existujúce dohody a dostupné dôkazy.

Advokátska kancelária PLANAVSKY & PARTNERS poskytuje právne služby v oblasti podielového spoluvlastníctva, vrátane uplatňovania nárokov na náhradu za užívanie spoločnej nehnuteľnosti, prípravy predžalobných výziev a zastupovania v súdnych konaniach. Pomôžeme Vám posúdiť, či máte nárok na peňažnú náhradu, určiť jej výšku a zvoliť vhodný právny postup.

Záver

Každý spoluvlastník má právo podieľať sa na užívaní spoločnej nehnuteľnosti podľa veľkosti svojho podielu. Ak jeden z nich užíva celý dom alebo byt bez dohody a druhému znemožňuje primerané užívanie, môže mu vzniknúť povinnosť zaplatiť peňažnú náhradu.

Samotná skutočnosť, že v nehnuteľnosti nebývate, však ešte automaticky neznamená, že máte na náhradu nárok. Rozhodujúce je, či druhý spoluvlastník užíva nehnuteľnosť nad rozsah svojho podielu a či vás tým obmedzuje v užívaní spoločnej veci.

Najčastejšie otázky klientov

Môžem žiadať náhradu, ak brat alebo sestra užíva celý zdedený dom?

Áno, za určitých okolností. Ak jeden zo spoluvlastníkov užíva celý dom nad rozsah svojho podielu a ostatným spoluvlastníkom znemožňuje primerané užívanie, môže im vzniknúť nárok na peňažnú náhradu.

Musí mi druhý spoluvlastník platiť nájomné?

Nie automaticky. Právne nejde o nájomné, ale o peňažnú náhradu za užívanie spoločnej nehnuteľnosti nad rozsah spoluvlastníckeho podielu. Nárok závisí od konkrétnych okolností a spôsobu užívania nehnuteľnosti.

Mám nárok na náhradu, ak druhý spoluvlastník býva v dome a ja tam nebývam?

Samotná skutočnosť, že v dome nebývate, na vznik nároku nestačí. Dôležité je, či druhý spoluvlastník užíva nehnuteľnosť nad rozsah svojho podielu a či vás obmedzuje v jej užívaní.

Za aké obdobie môžem žiadať náhradu?

Nárok na peňažnú náhradu sa spravidla premlčuje vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe. Konkrétne posúdenie začiatku a plynutia premlčania závisí od okolností prípadu.

Môžem žiadať náhradu aj vtedy, ak sme sa nedohodli na užívaní domu?

Áno. Písomná dohoda o užívaní nehnuteľnosti nie je nevyhnutnou podmienkou vzniku nároku. Rozhodujúce je, či jeden spoluvlastník užíva spoločnú vec nad rozsah svojho podielu a druhý je tým obmedzovaný.