Nájomca neplatí a odmieta sa vysťahovať – čo môže prenajímateľ urobiť?

Neplatiaci nájomca predstavuje pre prenajímateľa nielen finančný problém, ale často aj zdĺhavú právnu situáciu. Komplikácie vznikajú najmä vtedy, keď nájomca prestane platiť nájomné, no po skončení nájmu zároveň odmieta byt odovzdať.

Hoci je prenajímateľ vlastníkom nehnuteľnosti, zákon mu spravidla neumožňuje riešiť situáciu svojpomocne. Výmena zámkov, odpojenie energií alebo vypratanie vecí nájomcu môžu predstavovať neoprávnený zásah do jeho práv. Aby prenajímateľ postupoval zákonne, musí najskôr nájom riadne skončiť a až následne sa domáhať odovzdania bytu zákonnými prostriedkami.

Správny postup závisí predovšetkým od toho, podľa akého právneho predpisu bola nájomná zmluva uzatvorená.

Rozhoduje, podľa akého zákona sa nájom spravuje

Prenájom bytu sa na Slovensku najčastejšie riadi buď Občianskym zákonníkom, alebo zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.

Rozdiel medzi týmito právnymi režimami je významný. Líšia sa najmä podmienky skončenia nájmu, dĺžka výpovednej lehoty, možnosti obrany nájomcu či otázka prípadnej bytovej náhrady. Preto je ešte pred akýmkoľvek ďalším postupom potrebné určiť, ktorým zákonom sa konkrétny nájom riadi.

Kedy môže prenajímateľ vypovedať nájom pre neplatenie?

Ak sa nájom spravuje Občianskym zákonníkom, prenajímateľ môže nájom vypovedať, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti. Za takéto porušenie zákon považuje aj situáciu, keď nájomca neuhradí nájomné alebo platby za služby spojené s užívaním bytu dlhšie ako tri mesiace.

Výpoveď musí mať písomnú formu a dôvod jej podania musí byť uvedený presne a konkrétne. Nestačí všeobecné konštatovanie, že nájomca porušil svoje povinnosti. Ak dôvod nie je vo výpovedi dostatočne skutkovo vymedzený, môže byť výpoveď neplatná. Dodatočne ho navyše nemožno meniť ani dopĺňať.

Pri krátkodobom nájme bytu sú podmienky odlišné. Prenajímateľ môže nájom vypovedať už vtedy, ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhrady za služby dlhšie ako dva mesiace. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako 15 dní a začína plynúť dňom nasledujúcim po doručení výpovede, pričom zmluva môže určiť aj dlhšiu lehotu.

Môže nájomca napadnúť výpoveď?

Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka môže nájomca podať žalobu o určenie neplatnosti výpovede do troch mesiacov od jej doručenia. Ak tak urobí, účinky výpovede nastanú až po právoplatnom rozhodnutí súdu, ktorým bude jeho žaloba zamietnutá.

Pri krátkodobom nájme môže nájomca napadnúť skončenie nájmu do dvoch mesiacov. Podanie žaloby však samo osebe neodkladá účinky výpovede alebo odstúpenia od zmluvy.

Je potrebné nájomcu najskôr vyzvať na zaplatenie?

Hoci zákon nie vždy vyžaduje predchádzajúcu výzvu na úhradu dlhu, v praxi ide o vhodný postup. Výzva by mala obsahovať presnú výšku dlhu, označenie obdobia, za ktoré nájomné nebolo zaplatené, a primeranú lehotu na úhradu.

Takáto výzva môže viesť k dohode medzi stranami a zároveň predstavuje dôležitý dôkaz, ak sa spor dostane pred súd. Pri krátkodobom nájme má význam aj v prípade, ak nájomca po použití zábezpeky nedoplní kauciu do pôvodnej výšky.

Všetky písomnosti je vhodné doručovať preukázateľným spôsobom. Ak prenajímateľ nebude vedieť preukázať ich doručenie, môže to neskôr skomplikovať súdne konanie.

Môže prenajímateľ vymeniť zámky alebo odpojiť energie?

Nie. Ani vlastník bytu spravidla nemôže nájomcu svojvoľne vysťahovať.

Výmena zámkov, vstup do bytu bez súhlasu nájomcu, odstránenie jeho vecí alebo účelové odpojenie elektriny, vody či kúrenia môžu predstavovať neoprávnený zásah do jeho práv.

Občiansky zákonník síce pripúšťa svojpomoc v obmedzených prípadoch, keď bezprostredne hrozí neoprávnený zásah do práva, no plánované vysťahovanie nájomcu medzi takéto situácie spravidla nepatrí. Ak nájomca byt neoprávnene užíva aj po skončení nájmu, prenajímateľ sa musí domáhať jeho vypratania zákonným spôsobom.

Čo robiť, ak nájomca po skončení nájmu byt neodovzdá?

Ak nájom platne skončil a nájomca napriek tomu byt neodovzdá, je vhodné ho ešte písomne vyzvať na vypratanie a určiť mu primeranú lehotu na splnenie tejto povinnosti.

Ak výzva zostane bez výsledku, prenajímateľ sa môže obrátiť na súd so žalobou o vypratanie bytu. V konaní bude preukazovať najmä existenciu nájomného vzťahu, jeho platné skončenie, doručenie výpovede alebo odstúpenia od zmluvy a skutočnosť, že nájomca byt naďalej užíva bez právneho dôvodu.

Súd môže riešiť aj otázku bytovej náhrady. Pri skončení bežného nájmu pre neplatenie nájomca spravidla na bytovú náhradu nárok nemá, pričom zákon pozná len obmedzené výnimky. Pri krátkodobom nájme sa ustanovenia Občianskeho zákonníka o bytových náhradách neuplatňujú.