JUDIKATÚRA – Môže automatické predĺženie nájmu poľnohospodárskych pozemkov obísť zákon? – Najvyšší súd SR (4Cdo/21/2025)

Autonómia vôle patrí medzi základné princípy súkromného práva. Zmluvné strany si môžu svoje vzťahy upraviť podľa vlastných potrieb, pokiaľ tým neporušujú zákon. Čo sa však stane, ak zákonodarca určitý právny mechanizmus zruší a zmluva ho naďalej obsahuje?

Touto otázkou sa zaoberal Najvyšší súd SR v rozhodnutí sp. zn. 4Cdo/21/2025, v ktorom posudzoval platnosť zmluvnej klauzuly o automatickom predlžovaní nájmu poľnohospodárskych pozemkov.

Spor o automatické predĺženie nájmu

Žalobca tvrdil, že nájomný vzťah k poľnohospodárskym pozemkom sa po uplynutí dohodnutej doby automaticky obnovil na základe ustanovenia nájomnej zmluvy. Slovenský pozemkový fond naopak zastával názor, že nájom skončil a k jeho ďalšiemu predĺženiu už nemohlo dôjsť.

Podstatou sporu bolo posúdenie, či možno po zmene právnej úpravy naďalej vychádzať zo zmluvnej prolongačnej klauzuly, ak zákon takýto spôsob obnovy nájmu už nepredpokladá.

Môže zmluva zachovať to, čo zákon zrušil?

Najvyšší súd sa zaoberal vzťahom medzi zmluvnou voľnosťou a kogentnou právnou úpravou.

Dospel k záveru, že od účinnosti novely zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov už právny poriadok neumožňuje automatickú obnovu nájomného vzťahu spôsobom, ktorý bol v minulosti prípustný. Osobitná právna úprava má pritom prednosť pred všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Súd preto odmietol argument, že samotná existencia prolongačnej klauzuly v zmluve postačuje na vznik ďalšieho nájomného obdobia.

Prečo je rozhodnutie dôležité

Na prvý pohľad sa môže zdať, že ide o špecifický spor z oblasti poľnohospodárskych pozemkov. V skutočnosti však rozhodnutie rieši oveľa širší problém. Najvyšší súd nepriamo odpovedal na otázku: Môžu si zmluvné strany dohodnúť niečo, čo je v rozpore s aktuálnym účelom zákona? Odpoveď je spravidla nie. Ak zákonodarca určitý mechanizmus vedome odstránil z právneho poriadku, nemožno jeho účinky zachovať iba odkazom na staršie zmluvné ustanovenie.

Čo si z rozhodnutia odniesť

Rozhodnutie je dôležitým upozornením pre vlastníkov nehnuteľností, podnikateľov aj osoby, ktoré uzatvárajú dlhodobé zmluvy.

• – žiadna zmluva nie je nedotknuteľná
• – automatické predlžovanie zmluvy nemusí fungovať navždy
• – dlhodobé zmluvy si vyžadujú pravidelnú kontrolu

Pri nájomných, obchodných alebo investičných vzťahoch je vhodné priebežne preverovať, či jednotlivé ustanovenia zodpovedajú aktuálnemu právnemu stavu.

Komentár na záver

Rozhodnutie Najvyššieho súdu je ďalším potvrdením, že autonómia vôle má svoje hranice. Hoci súdy spravidla rešpektujú zmluvnú slobodu strán, nemôžu priznať účinky ustanoveniam, ktoré sú v rozpore s aktuálnou kogentnou právnou úpravou. Pre vlastníkov pozemkov, podnikateľov aj nájomcov je preto dôležité nespoliehať sa výlučne na text historicky uzatvorených zmlúv, ale pravidelne preverovať ich súlad s platným právom.

Najčastejšie otázky klientov

Môže sa nájom automaticky predĺžiť len preto, že to uvádza zmluva?

Nie vždy. Ak medzičasom došlo k zmene právnej úpravy a zákon už takýto spôsob predĺženia neumožňuje, samotná zmluvná klauzula nemusí postačovať na vznik nového nájomného obdobia.

Má zmluva prednosť pred zákonom?

Nie. Zmluvné strany si síce môžu upraviť svoje vzťahy podľa vlastnej vôle, ale len v medziach zákona. Ak je určité ustanovenie v rozpore s kogentnou právnou úpravou, súd mu nemusí priznať právne účinky.

Ako zistím, či je moja staršia zmluva stále v súlade s platným právom?

Pri dlhodobých zmluvách je vhodné pravidelne preverovať, či zmeny legislatívy neovplyvnili niektoré zmluvné ustanovenia. Platí to najmä pri nájomných vzťahoch, nehnuteľnostiach, obchodných zmluvách a zmluvách uzatvorených na dlhšie obdobie.

Najčastejšie otázky klientov

Stačí, že mám v zmluve klauzulu o automatickom predĺžení?

Nie vždy. Ak je takáto klauzula v rozpore s neskoršou kogentnou právnou úpravou, nemusí vyvolať zamýšľané právne účinky.

Má zmluva prednosť pred zákonom?

Vo všeobecnosti nie. Zmluvná voľnosť platí len v rozsahu, ktorý právny poriadok umožňuje.

Môže zmena zákona ovplyvniť existujúce zmluvy?

Áno. Najmä v prípadoch, keď ide o ustanovenia chrániace verejný záujem alebo o právnu úpravu, od ktorej sa strany nemôžu odchýliť.